Недвижимость в США на данный момент считается довольно выгодной инвестицией. Во время ипотечного кризиса она сильно потеряла в цене, в некоторых случаях до 80%. Но в 10-х годах стал появляться устойчивый рост. В настоящее время он продолжается, и специалисты считают, что недвижимость будет расти в цене и в дальнейшем. Поэтому сейчас её покупать достаточно выгодно.
При этом спектр цен на объекты недвижимости очень широк в зависимости от их вида и расположения, поэтому можно инвестировать даже не очень большую по нашим меркам сумму. В Америке законы свято чтут частную собственность, и, приобретая здесь недвижимость, можно быть уверенным, что любые риски исключены.
Виды недвижимости
Недвижимость в Америке бывает нескольких видов:
- квартиры, или апартаменты,
- дом для одной семьи,
- таунхаус,
- мобильные дома, дома-фургоны.
Квартира – отдельное помещение, которое находится в жилом доме, или кондоминиуме. Кондоминиум – земельный участок с зарегистрированными границами с домом и иными строениями для нужд жильцов, находящихся на нём. В США размер квартиры считается по спальням, то есть квартира с одной спальней для нас будет считаться двухкомнатной, а наши однокомнатные они принимают за студии.
В некоторых штатах, например, в Вашингтоне, комната считается спальней, только если в ней есть встроенный шкаф.
Таким образом, квартира может быть трёхкомнатной в нашем понимании, но, позиционироваться как квартира с одной спальней. Квартира в кондоминиуме находится в частной собственности, а общедомовое имущество – в общей долевой собственности всех владельцев. Средний размер квартиры в США – 100 квадратных метров.
Пример кондоминиума в США
Дом для одной семьи – отдельно стоящее здание со своим земельным участком. Американские дома, как правило, каркасные. В США редко строят кирпичные дома на тяжёлом фундаменте. Это и дорого, и небезопасно: если пройдёт, к примеру, ураган, шанс погибнуть у жителей такого дома намного выше. Каркасные дома, имеют свои минусы: низкая звукоизоляция, высокая теплопроводность. Площадь дома и участка может быть разная, это зависит от благосостояния хозяев. В среднем это 150 квадратных метров.
Обычно США соблюдается правило: по комнате на каждого члена семьи плюс общая гостиная. Часто в доме два или даже три санузла – для членов семьи и гостевой. На заднем дворе обычно устраивают бассейн или джакузи, барбекю и так далее. Имея в собственности отдельный дом, владелец возлагает на себя также и все заботы о нём – вывоз мусора, уборка снега и так далее.
Таунхаус – это дом на несколько семей, обычно на три-четыре. Отличается от квартиры наличием отдельного входа, индивидуального отопления, собственного участка земли, встроенным гаражом или собственным парковочным местом.
Таунхаусы в США
Мобильные дома и дома-фургоны – это не совсем недвижимость, но все же в них можно жить. Мобильный дом в любой момент можно погрузить и перевезти в другое место, поэтому он строится из максимально лёгких материалов и без фундамента. Ну а в фургоне можно жить и путешествовать.
В США масса специальных стоянок, куда вы можете приехать, подключить в своём фургоне воду, канализацию, электричество, и жить, сколько вам заблагорассудится.
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости в США подразделяется на первичный и вторичный. Возможны также инвестиции на этапе строительства. Каждое жильё имеет как свои плюсы, так и минусы. Если вы хотите купить жильё на первичном рынке, то у вас будут новые коммуникации, отделка и многое другое. О вторичном жилье можно получить больше информации – насколько хорошо работают системы жизнеобеспечения, как много придётся платить за содержание.
Инвестиции на этапе застройки помогут вам заметно сократить расходы на приобретение недвижимости.
Цели приобретения и цены
Цели приобретения недвижимости могут быть различными. Это постоянное или временное проживание, инвестиции, бизнес. Соответственно нужно правильно выбрать штат, в котором будет находиться объект недвижимости.
Если жильё покупается для постоянного проживания, и его владелец планирует в дальнейшем получать вид на жительство в США, работать в этой стране, то следует выбирать регионы с высокой деловой активностью. Это Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго. Недвижимость в этих городах самая дорогая. Можно рассматривать разные штаты с точки зрения статистики: каков в них экономический рост, высок ли процент безработицы. В последние годы бурно развиваются Северная Дакота, Вайоминг, Небраска, Айова, Миннесота. Стоимость недвижимости в этих регионах относительно невелика.
При общей тенденции к росту есть регионы, где недвижимость дешевеет. К этой категории можно отнести Северную Каролину и Коннектикут. Причём падение цен здесь довольно значительное – до 65%.
Традиционно на стоимость жилья влияет население. В районах с компактным проживанием иностранцев или чернокожих цена за квадратный метр будет ниже. Считается, что там ниже качество жизни: выше уровень преступности, нет престижных школ и так далее.
Некоторые при покупке недвижимости как раз обращают внимание на наличие русскоговорящей общины. Помимо широко известного района Нью-Йорка Брайтон-Бич, такие общины существуют ещё в Филадельфии и Чикаго.
Цена на недвижимость будет различаться в зависимости от удалённости от центра мегаполиса. Чем дальше от города находится дом, тем он дешевле. Некоторые американцы едут до работы несколько десятков миль. Но это искупается проживанием в просторном доме и близостью с природой.
Для временного проживания обычно рассматривают штаты с хорошими климатическими условиями. На рынке масса предложений недвижимости в Майами, Флориде и подобных регионах. Конечно, такую недвижимость не назовёшь дешёвой.
Поскольку цена на недвижимость в США сейчас растёт, и в ближайшее время эта тенденция сохранится, многие рассматривают приобретение недвижимости как инвестицию. К тому же за время владения жильём можно существенно улучшить объект – к примеру, отремонтировать дом, что, естественно, повысит его стоимость.
Но в этом случае, кроме суммы на покупку недвижимости нужно рассчитывать расходы на содержание жилья: коммунальные услуги, страховка, налоги и так далее. Недвижимость для перепродажи следует выбирать в самых престижных районах, которые пользуются спросом – в дальнейшем найти на неё покупателя будет намного легче.
Собственную недвижимость можно также сдавать и получать с этого доход. Опять же – чем дороже недвижимость, чем в более престижном и удобном месте она находится, тем быстрее найдутся арендаторы, и выше будет стоимость аренды.
В США популярна практика, когда частное лицо или фирма приобретает в собственность целый кондоминиум – многоквартирный дом. Впоследствии квартиры в нём сдаются разным жильцам, и получается довольно солидный доход. Подобная практика существовала у нас до революции, это называлось доходным домом. Но владелец такой недвижимости, несёт расходы: нужно содержать управляющего, консьержа, платить рабочим, которые ремонтируют и обслуживают коммуникации. Зачастую в таких домах жильцам не позволяется даже самостоятельно менять перегоревшие лампочки – для этого есть специальные люди.
Выбор объектов недвижимости в США очень широк, и подобрать себе что-то по вкусу смогут многие. При этом цены могут быть вполне сопоставимы, например, с московскими.
Если вы хотите купить недвижимость, чтобы инвестировать средства, то нужно помнить, что при покупке коммерческой недвижимости можно получить вид на жительство в США. При покупке обычного жилья такой возможности нет. Но сумма инвестиции должна быть минимум 500 000 долларов (а лучше миллион), и вкладывать нужно в недвижимость в сельских и малоразвитых районах.
Приобретение недвижимости
Продажа недвижимости США происходит следующим образом.
Сделка по приобретению недвижимости в США обязательно сопровождается риэлтором. Риэлторы в Америке долго учатся и сдают специальный экзамен, поэтому в их профессионализме можно быть уверенными. Причём свой агент будет и у покупателя, и у продавца. Он должен в обязательном порядке учитывать интересы обеих сторон, а не только той, которая его наняла.
Риэлтор отвечает за чистоту сделки, у него даже есть страховой полис, который покрывает последствия возможных ошибок. Как правило, лицензия риэлтора позволяет ему работать в пределах своего штата. Он может связать клиента со своим партнёром в другом округе, если это потребуется.
Покупка недвижимости в Америке занимает около двух месяцев. Сначала вам необходимо выбрать риэлтора, с которым вы хотите работать. Он вышлет вам специальную форму заявки на поиск жилья. Чем подробнее вы её заполните, тем легче специалисту будет подбирать для вас предложение. Вам будут регулярно высылаться различные варианты объектов недвижимости. Ваша задача – выбрать из них несколько наиболее подходящих.
Далее вы выезжаете на просмотр. Если вы не находитесь в США, то представитель фирмы встретит вас в аэропорту и будет сопровождать в дальнейшем. Возможно также предоставление переводчика, если вы хотите говорить на родном языке.
В течение недели вы осмотрите все объекты недвижимости и выберете тот, который подходит. После этого риэлтор начинает готовить предложение по цене. Как правило, торг возможен.
Первым документ подписывает покупатель, после этого он отправляется к продавцу. Если всех все устраивает, вносится задаток – как правило, 5% от стоимости недвижимости. После этого начинается оформление договора купли-продажи. В США их несколько видов, можно выбрать тот, который подойдёт именно вам. В этом контракте можно прописать множество условий. Например, в отличие от нас, вовсе не обязательно оформлять недвижимость на обоих супругов. Имущество можно поделить в неравных долях, или записать на одного человека. Общее количество собственников одного объекта недвижимости также не ограничено.
Когда все пункты договора купли-продажи одобрены продавцом и покупателем, он подписывается, и вносится оставшаяся часть оплаты. Причём для этого необязательно даже открывать счёт в американском банке – можно оплатить, например, из России. Теперь все документы поступают в титульную компанию. Это специализированное агентство, которое занимается сопровождение сделок с недвижимостью. Она же и передаёт документы на регистрацию, и выдаёт свидетельство о владении недвижимостью.
В целом нужно быть готовым, что дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют в США от 2 до 5%%. Сюда входит:
- оплата налога,
- услуги титульной компании,
- заполнение договора купли-продажи,
- страхование титула,
- запись перевода владения.
Вопреки распространённому мнению, страховать жильё от несчастных случаев необязательно (если, конечно, недвижимость покупается полностью за счёт собственных средств). Её наличие защищает от разного рода неприятных сюрпризов.
Налог на недвижимость платится сразу за весь год при покупке жилья, в дальнейшем пропорционально возвращается покупателю.
Титульная компания проверяет «чистоту сделки» – проверяет прошлых владельцев квартиры, дома, земельного участка. Обычно её услуги стоят 350–900 долларов. Заполнение документов обычно обходится в сумму до 500 долларов – в зависимости от сложности договора.
Страхование титула стоит от 1 до 4%% стоимости жилья. Оно требуется на тот случай, если в истории объекта недвижимости появятся какие-то новые нюансы и сделка не состоится или будет признана незаконной. В таком случае застрахованному лицу возвращаются потраченные деньги, и для этого не нужно обращаться в суд.
Ну а перевод владения с одного владельца на другого зависит от тарифов, установленных в каждом конкретном штате, как правило, это 100–200 долларов.
Обязанности владельца недвижимости
Разумеется, владение недвижимостью в США накладывает определённые обязанности. Никаких дополнительных прав для получения вида на жительство оно не даёт. Хозяину дома в США разрешается находиться в стране 30 дней в году, однако каждый раз придётся оформлять визу для въезда, в которой могут и отказать.
Каждый год придётся платить налог на недвижимость. Обычно это 1–2% с рыночной стоимости объекта. В некоторых штатах при расчёте налога на недвижимость применяются различные коэффициенты: повышающие при растущем рынке или понижающие при падающем. Оценка рыночной стоимости происходит ежегодно, так что можно подавать прошение о снижении налога. В одних штатах выплата производится единовременно, в других может делиться на 2 приёма. Эти деньги остаются внутри округа и идут на содержание, например, библиотек и других бесплатных общественных учреждений.
В стоимость содержания жилья входит и оплата коммунальных услуг. Это электричество, вода, отопление, вывоз мусора, обустройство придомовых территорий. Эта сумма также меняется от штата к штату. Расходы на электричество и отопление во многом зависят от климата – от того, как часто приходится подогревать дом или включать кондиционер.
Если собственник решит продать свою недвижимость в США, то, помимо расходов за оформление сделки он заплатит ещё два вида налога: местный и федеральный. Первый зависит от расположения объекта недвижимости и устанавливается властями штата: где-то берётся фиксированная сумма с каждой тысячи стоимости сделки, где-то – общий процент. Федеральный налог составляет 10% от стоимости проданной недвижимости.
Впрочем, от этого налога могут освобождаться объекты стоимостью менее 300 тысяч долларов, если новый хозяин обязуется постоянно проживать в штате как минимум в течение двух лет.
При получении недвижимости в наследство придётся заплатить налог. Его ставка зависит от степени родства: чем она ближе, тем меньше будет налог. Амплитуда ставок зависит ещё и от штата. Самая низкая ставка – 1%, сама высокая – целых 55%. Налог начисляется только на сумму свыше 1 миллиона долларов. Недвижимость стоимостью ниже налогом на наследство не облагается.
Недвижимость в США – это очень большая и запутанная тема. Но при желании в ней вполне можно разобраться и с выгодой вложить свои деньги. Покупка недвижимости в США – достаточно надёжный способ сохранить и приумножить свои средства, причём при учёте всех нюансом это может даже обойтись сравнительно недорого.